Zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece były oczekiwane przez przedsiębiorców od dawna. Instytucja hipoteki była bowiem niezmienna przez ostatnie 26 lat. W ciągu tego czasu, nastąpiły istotne przemiany gospodarcze i ustawa przestała wystarczać. Nowa ustawa wchodzi w życie dopiero w dniu 20 lutego 2011 roku, ale warto przygotować się na jej wielowątkowe rozwiązania, tym bardziej, że mogą dotyczyć hipotek ustanawianych obecnie.

Niewątpliwie cieszy fakt, że hipoteka stała się instrumentem elastycznego zabezpieczania wierzytelności pieniężnych, co ma zarówno znaczenie w relacjach pomiędzy samymi przedsiębiorcami bez udziału kredytodawcy, jak i w stosunkach gospodarczych  przedsiębiorcy z uczestnictwem banku jako wierzyciela hipotecznego.

Nowością jest możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności przysługujących tej samej osobie, przy czym ustawodawca nie przyjął rozwiązania w postaci zabezpieczenia generalnego jako długu gruntowego. Z punktu widzenia przedsiębiorcy  nie stanowi to szkody w procesie nowelizacji, bowiem uprawnienia wierzyciela, z reguły banku, zostały ograniczone tylko do oznaczonych indywidualnie  wierzytelności, co ma znaczenie dla ochrony własności nieruchomości. Hipoteka w nowym kształcie, jako jedno oświadczenie woli, może również służyć zabezpieczaniu wielopłaszczyznowych przedsięwzięć, w których po stronie uprawnionego występuje wielu różnych wierzycieli finansujących ten sam cel gospodarczy. Konsorcjum wierzycieli powoła wówczas administratora hipoteki, który działać będzie w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich wierzycieli. Instytucja administratora jest już znana przedsiębiorcom z rejestru zastawów i nie tylko, pewne podobne funkcje można przypisać syndykowi lub zarządcy w procesie upadłości lub szeroko rozumianej restrukturyzacji. Istotne w odniesieniu do prawa upadłościowego i naprawczego jest, że nowelizacja przewiduje skutki upadłości samego administratora hipoteki, którym może zostać jeden z wierzycieli. Wówczas w celu ochrony pozostałych, z masy upadłości wyłączone zostaną należności pieniężne należne pozostałym uczestnikom konsorcjum.

Elastyczność zabezpieczenia hipotecznego to również wprowadzona możliwość zastąpienia istniejącej już zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Co prawda osiągnięcie tego celu jest w obecnym stanie prawnym możliwe przez zastosowanie nowacji, jeżeli  tylko udzielający zabezpieczenia wyrazi na to zgodę (art. 507 in fine kc), ale obecna zmiana wprowadza brak potrzeby zgody osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym. Oznacza to nieznaną dotychczas sytuację wykorzystania wielokrotnego tej samej wpisanej już hipoteki. Wątpliwości może budzić tylko zastosowanie art. 248 §1 kc i art. 245 § 1 kc, w zakresie wymogu formy oświadczenia dłużnika lub właściciela nieruchomości nie będącego dłużnikiem. Elastyczna hipoteka chroni również właściciela nieruchomości przed zmianą waluty lub innymi zmianami wierzytelności, ustanawiając wymóg  jego zgody   na dokonywane przekształcenia.

Rozwiązania  nowelizacji niewątpliwie  znajdą uznanie przedsiębiorców, choć na obecnym etapie trudno mówić o ich powszechności, a szczególnie w zakresie kredytów konsorcjalnych. Próby udoskonaleń instytucji hipoteki były już co prawda przeprowadzane wcześniej, ale w mniejszym zakresie, choć również w ciekawym np. w zakresie wierzytelności zabezpieczonej na wierzytelności hipotecznej. Niestety subintabulat  w praktyce się nie przyjął. Zmiany obecne cieszą, bowiem dotykają wielu aktów prawnych i wydaje się, że są ze sobą dobrze powiązane.

Jolanta Wierzchucka -radca prawny, Kancelaria Prawna WLW, wieloletni sędzia wieczystoksięgowy, od 2000 roku prowadzi własną kancelarię, w której specjalizuje się w zakresie likwidacji, upadłości i restrukturyzacji przedsiębiorstw, co pociąga za sobą korzystanie z instytucji zabezpieczeń wierzytelności pieniężnych.